Zasiedzenie jest jedną z dróg nabycia własności przewidzianą przez przepisy Kodeksu cywilnego. W każdym przypadku zasiedzenie własności stwierdza sąd właściwy miejscowo dla miejsca położenia rzeczy. Kiedy sąd może przyznać nam własność rzeczy w drodze zasiedzenia?
Zarówno w przypadku nieruchomości, jak i rzeczy ruchomej, podstawowym warunkiem do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia jest wykazanie posiadania samoistnego rzeczy. Posiadanie samoistne jest więc stanem faktycznym, w którym posiadacz (osoba fizyczna lub prawna) wykonuje władztwo faktyczne nad rzeczą nieprzerwanie przez określony czas i włada nią jak jej właściciel. W przypadku nieruchomości oznacza to przede wszystkim zajmowanie tej nieruchomości (zamieszkiwanie, uprawianie itp.), regulowanie należności publicznoprawnych, rachunków eksploatacyjnych, pielęgnacja, wykonywanie prac konserwacyjnych.
Rozróżnia się posiadanie w dobrej wierze i w złej wierze. Dobra wiara oznacza, że posiadacz pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo do rzeczy mu przysługuje. Zła wiara występuje wtedy, gdy posiadacz wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie.
Aby sąd stwierdził zasiedzenie nieruchomości, posiadacz musi wykazać, że posiada ją samoistnie w dobrej wierze nieprzerwanie przez 20 lat lub w złej wierze przez 30 lat. Zaznaczyć jednak trzeba, że przy stwierdzeniu posiadania w dobrej wierze bierze się pod uwagę chwilę nabycia posiadania – jeśli posiadacz nabył posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, to nawet, gdy później nabył on wiedzę o prawie do nieruchomości przysługującym komuś innemu – wówczas sąd przyjmie występowanie posiadania w dobrej wierze.
Do okresu posiadania zalicza się okres posiadania poprzedników. Chodzi tu np. o taką sytuację, gdy posiadacz zamieszkiwał nieruchomość razem ze swoimi rodzicami, a następnie zajmuje nieruchomość sam. Jednak bardzo ważną kwestią jest wykazanie, że posiadanie obecnego posiadacza jest nieprzerwane. Nie będzie zatem możliwości doliczenia czasu posiadania przez poprzedników wtedy, gdy obecny posiadacz wyprowadził się ze wspólnie zajmowanej nieruchomości, a po pewnym czasie do niej powrócił po to, by wykazywać, że znów ją posiada. Jeśli poprzednik posiadacza nabył posiadanie w złej wierze, to łączny okres posiadania musi wynosić przynajmniej 30 lat.
Warto także zauważyć, że zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, nie jest możliwe zasiedzenie nieruchomości, na której znajduje się droga publiczna. Wynika to stąd, że drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, a drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy (art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych). Tym samym ustawodawca postanowił jednoznacznie, że drogi wchodzą w kategorię rzeczy wyłączonych spod obrotu prawnego – nie mogą być sprzedawane ani nabywane w inny sposób, w tym przez zasiedzenie. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady.
Zdarza się bowiem, że mimo iż droga została zaplanowana, wyodrębniona geodezyjnie i znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednak w rzeczywistości nigdy nie została urządzona, a grunt, na którym droga miała się znajdować, faktycznie stanowi nieużytek, łąkę czy też las. Mimo, że w takiej sytuacji przepisy nadal nie przewidują możliwości zasiedzenia takiej nieruchomości, to dopuszcza to orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Powyższe potwierdzają orzeczenia: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2002 r., III CRN 11/01 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2012 r., I CSK 293/11, , z dnia 14 marca 2014 r., III CSK 103/13, z dnia 10 kwietnia 2013 r., IV CSK 514/12, z dnia 22 maja 2014 r., IV CSK 556/13. Dla przykładu, w postanowieniu z dnia 15 lutego 2012 r. I CSK 293/11 Sąd Najwyższy wskazał: „Wyłączenie z obrotu cywilnoprawnego dróg publicznych przewidziane w art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) dotyczy nieruchomości, które po zrealizowaniu procesu inwestycyjnego są budowlą przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym (art. 4 pkt 2 wymienionej ustawy)”.
Innym regułom podlega nabycie własności rzeczy ruchomej przez zasiedzenie, tutaj bowiem zasiedzenie w przypadku nabycia posiadania w złej wierze wcale nie jest możliwe. Zgodnie z art. 174 § 1 Kodeksu cywilnego, „Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze”. Do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia rzeczy ruchomej wystarczy więc jedynie wykazanie nabycia posiadania tej rzeczy w dobrej wierze oraz nieprzerwane jej posiadanie i władanie ją jak właściciel przez przynajmniej trzy lata. Co ważne, wykluczone jest jednak zasiedzenie rzeczy ruchomej, która została wpisana do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Nasza kancelaria prawna oferuje kompleksową pomoc w procesie skutecznego złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie oraz dalszej reprezentacji przed sądem. Dzięki naszemu doświadczeniu i specjalistycznej wiedzy jesteśmy w stanie zapewnić wsparcie na każdym etapie tego procesu.